위너멘토링 부산 부동산 동향
현재까지 전국부동산 동향 -> https://steemit.com/@mostech
부산지역 2017년1월 부터 11월까지 행정 동 별 #아파트매매 #거래량통계/ #매매거래가 TOP10 지역, 단지 분석
매월 1일에 하는 실거래 부산지역 통계분석인데 이번에는 12월 첫 주에 개인적으로 바쁜일이 많아서 조금 늦었습니다. 너그럽게 이해해주시길 바랍니다^^
이제 올해도 한 달이 채 남지 않았습니다.
올해는 작년보다 좀 더 일찍 겨울이 찾아 온 것 같습니다.
부동산시장의 비수기도 올해는 좀 더 일찍 찾아 왔네요.
겨울이 오면 또 언젠가는 봄이 찾아오기에 봄을 기다리며 이번 겨울을 좀 더 뜻깊게 보내보시길 바랍니다.
매월 1일에 이전 달 실거래 자료를 통계를 내기에 시간이 지나서 다시 집계를 해보면 추가된 거래등록이 많아 오차가 많은편입니다.
내년 부터는 통계시스템을 이용하여 주단위나 보름단위로 부산외의 지역도 집계를 해보도록 하겠습니다
많은 관심과 성원 부탁드립니다.
본격적으로 11월 부산지역 아파트매매 거래에 대하여 설명드리도록 하겠습니다.
우선 84타입 기준 매매가 상위 단지 입니다.
10월에 비해서 매매가 상위 금액이 조금더 상향되었습니다.
영광의 1위는 광안동 쌍용예가디오션입니다.
쌍용예가의 경우 바다조망의 차이에 따라 가격차이가 크다고 보시면 됩니다.
1위와 2위 모두 광안동 쌍용예가인데 같은 84면적인데도 7500만원이나 차이가 납니다.
층수를 보시면 저층과 고층차이도 아니고 43층과 42층 단1층 차이입니다.
광안쌍용의 경우 바다조망 그 중에서도 광안대교 주탑 두 개가 잘보이냐 안보이냐에 따라 같은 바다 조망이라도 가격차이가 있습니다.
1위를 찍은 7억2천 84타입은 아마 광안대교 주 탑 두 개가 잘보이는 조망을 가졌을 것이라 봅니다.
2014년식에 평지,대단지,바다조망,역세권 광안쌍용의 장점을 들자면 이렇게 정할 수 있을것 같네요
그 단지의 장점들이 이 혹한기에도 84타입 기준 최고가 7억 이상을 유지하는 비결이 아닐까 합니다.
그렇다면 광안쌍용과 비교군으로 분류 되었던 우동자이 1차와 대연혁신 힐스테이트푸르지오는 어떤지 궁금하실것이라 봅니다.
각 단지에 같은 84타입에도 여러 타입이 있지만 최근 거래가 있었던 타입들 기준으로 보자면 이번 광안쌍용 바다 조망이 잘되는 특수한 경우를 제외하고는 6억대에 나름대로 잘 유지하며 금액대 하위군 단지들보다 잘 선방하고 있는 것 같습니다.
3위는 거제동 롯데캐슬 피렌체입니다 84타입이 가장 작은 면적인 단지로 9월에 처음 6억을 돌파하여(9월 6억2천만원 1건) 이번 달에 다시 천 만원 빠진 6억1천만원에 거래가 되었습니다.
4위는 좀 전에 1위와 비교했던 대연혁신힐스테이트푸르지오 입니다.
요즘 매매와 전세가 모두 잘 안되고 있다는데 이제 2018년으로 접어들면 모두가 알고계시는 롯데레전드가 입주장을 기다리고 있기에 전세가는 현재의 시세보다 좀 더 영향을 받을 것으로 예상됩니다.
올해 3월까지의 4억5천대의 최고가 전세시세와 비교해보았을때는 10월 기준 3억5천 전후의 시세로 입주시장은 아직 시작도 안되었는데 벌써 1억가까이 전세 시세가 하락하였습니다.
물량이 좀 더 많아지는 시기에는 길지는 않겠지만 일시적으로 몇개월간은 현재 수준이거나 현재수준보다 좀 더 하락 할 수 있을 것이라 봅니다.
현재 인근 입주장들과 비교해봤을때 최악의 상황에는 3억원 까지 나름 급매물의 성격이겠지만 전세가 나오지 않을까 생각도 됩니다.
최악이라는 단서를 두었기때문에 우선은 그때가 와봐야 정확히 알 수 있을것 같네요 오히려 일시적으로 빨리 전세가를 조정받아서 저렴한금액에 빨리 물건이 소진 되어버리는 것이 장기적으로는 좀 더 빠르게 안정화를 찾아 갈 수도 있기에 일시적으로 많이 빠진다고 해서 너무 부정적으로만 볼 필요는 없습니다.
5위는 최근 보류지 입찰로 한번 더 관심을 끌었던 장전래미안 옆 벽산블루밍시티입니다.
장전래미안 덕분에 블루밍은 최근에 오히려 호가로는 더 반사이익을 보고 있는 것 같습니다.
실거래 역시 84타입기준 5억9천으로 같은타입 기준 최고가를 갱신하였습니다.
래미안이 84타입이 평균6억5천이라고 보았을때 충분히 납득할만한 실가였다고 보여집니다.
그 외 명륜아이파크1차와 센텀파크 1,2차 모두 6억대 전후의 부산지역 상위군 매매시세를 유지하고 있습니다.
그리고 11월 가장 핫했던 단지였던 삼익비치! 삼익비치에 대해서는 따로 한 번 더 설명 드리도록 하겠습니다.
이번달 통계부터는 상위권 TOP10 거래 행정 동을 순위별로 설명하지않고 그 중 특이사항이 있는 단지들은 선정하여 설명드리도록 하겠습니다.
- 수영구 남천동 삼익비치 아파트
첫 번째 방금 설명 드렸던 남천동 삼익비치입니다.
자이가 재건축 시공권을 따낸 단지로 아직까지는 정확하게 언제 들어간다고는 말할 수 없는 재건축단지입니다.
하지만 시공사가 정해진만큼 내부에 조합끼리의 분쟁만 원활하게 해결된다면 그렇게 또 오랜기간이 걸리지 않을 수도 있을 것이라 봅니다.
부산은 특히 동부산권역은 삼익비치와 우3구역이 재건축, 재개발 들어가는 시점이 다시 회복국면이라고 점치고 있을만큼 이 두 곳의 재건축 재개발의 추진에대한 관심과 기대가 크기도 합니다.
최근 조정을 많이 받았던단지라 어느정도 조정을 받은 후 저점이라는 생각에 저점 매수세가 11월에 있었습니다.
총 19건으로 요즘같은 비수기에 아주 높은 거래량입니다.
차 후 추가로 등록이 몇개 더 된다고 봤을때는 20건 이상이라고 보셔도 될 것 같습니다.
각 타입별 최근 3년간 추세를 보자면
41.52타입 최고가2016년 12월 평균 4억5백만원 최고가 거래에서 -> 2017년11월 평균 3억원으로 1억원 이상 조정되었으며
60.83타입의 경우 2016년12월 평균5억7백 최고가에서 최근 2017년11월 평균4억3천대로 1억4천만원 정도 조정이 되었습니다.
73.92타입 역시 2016년12월 평균 6억으로 최고가를 갱신하였으나 최근2017년11월 평균4억8천6백만원으로 1억1천만원정도의 조정이 있었습니다.
많은 분들이 알고계시는 타입인 84.83타입의 경우에도 2016년 10월 평균 6억9천으로 최고가를 갱신하였으며 최근 2017년 11월 평균 5억2천으로 1억7천 조정되었으며 삼익비치 단지에 모든 타입들 중에 가장 많은 조정을 받았습니다.
131.27타입의 경우 실거래가가 조금 하양신고된거 아닌가하는 의심이 있어 넘기기로 하고
마지막으로148.20타입의 경우 2017년 6월 평균11억2천만원으로 최고가를 갱신했으며 최근 2017년11월 평균10억7천만원으로 가장 낮은 5천만원의 조정을 보였습니다.
확실히 언젠가는 들어간다는 확신이 있기에 조정을 받고 난 후 나름의 저점이라고 판단하셨던 분들은 다시 투자로 이어진것 같습니다.
돈많고 실행이 빨른 분들이 존재하네요
시간이 지나고 차 후에 잘한 선택인지 아닌지는 결과를 알 수 있겠지만 개인적으로는 이 시기에 그런 과감한 투자에 존경과 박수를 보내고 싶습니다.
이제 삼익비치는 마무리하고 다음으로 거제동 화목데파트 입니다
총 39세대인데 14건이 11월에 거래 되었습니다.
매입재개발인가 의심이 들정도로 작은 단지에 엄청난 거래량입니다.
하지만 부지가 매입재개발이 들어갈만한 단지는 아니며 특별히 꼽자면 거제2구역과 붙어 있는 단지입니다.
2.연제구 거제동 화신데파트
지도상에 화신아파트라고 적혀있는 곳입니다.
이 부근으로 지나가 보셨던 분들은 예전에 철길이 지상에 있을때 법원쪽에서 나올때 철길 건너기 전 우측에 나홀로 작은 규모의 아파트를 보셨을 것입니다.
거제 2구역 이주에 대한 반사이익이라고 보기에도 거래량이 너무 많습니다 .
시간되시는 분들은 개인적으로 한 번 알아보시길 바랍니다.
저도 한 번 출근길에 지나가다가 인근 부동산에 한 번 들려봐야 할 것 같습니다.
이렇게 책상에 앉아서 분석을 하기에는 도무지 알 수가 없네요^^
3.북구 덕천동 덕천시영아파트
그 다음 특이사항이 있는 단지로는 10월에도 거래가 몇 건 있었던 덕천시영 아파트 입니다.
이번 달에 시공사를 선정한다고 했었는데 어디가 선정될지 궁금하네요
4.동구 수정동 수정아파트, 좌천시민아파트
그리고 10월에 이어서 또 동구의 수정동 수정아파트와 좌천시민 아파트 입니다.
이렇게 거래되다가는 아파트 전체가 투자자가 보유하지 않을까 싶네요.
5.영도구 영선동 영선아파트
마지막으로 영선동 영선 아파트입니다.
영도1-5구역으로 바로앞에 흰여울마을이라고 최근 핫했던 문화마을이 있는 곳입니다.
아직 조합도설립되지 않은 곳이며 최근에 조합 동의서를 몇 장 더 받았다고는 하지만 아직까지 갈길이 멀고 먼~ 구역입니다.
진행만 빨리 된다면 이정도 매매가면 딱지 받는다는 마음으로 보유하고 있어도 될 것 같네요
하지만 동구의 좌천시민 아파트와 수정아파트 처럼 굉장히 오래된 아파트 입니다.
1969년식 아파트로 복도 중앙에 공동화장실을 사용하고 있는 아파트며 현재 공실이 많은 단지 입니다.
하지만 동구의 좌천시민이나 수정아파트보다는 사업성이 있고 가능성이 그래도 조금은 보이는 구역이라 매수하신 분들이 아주 장기적인 안목으로 사셨구나 라는 이유가 납득되는 단지 입니다^^
아래 표는 늘 통계를 냈던 거래량 top10지역 순위 입니다.
내가 관심있는 지역이 순위에 있는지 한 번 살펴 보시길 바라며 중간에 추가 집계때 특이사항이 있으면 다시 추가적으로 설명하는 시간을 갖도록 하겠습니다.
마지막으로 top10지역을 포함한 행정구역별 아파트매매 거래량 입니다.
참고하시길바라며 정보의 대가는 항상 말씀드리지만 댓글로 부탁드립니다^^
추운 겨울 감기 조심하시고 연말에 좋은일만 가득하시길 바랍니다.
-출처 위너멘토링 밴드장 신정우님.